전세 계약에서 가장 중요한 것은 안전성입니다. 특히 최근 전세 사기 사례가 급증하면서 ‘등기부등본’ 확인의 중요성이 커지고 있습니다. 이 글에서는 등기부등본의 기본 구조, 핵심 확인 포인트, 그리고 실제 계약 시 활용하는 방법을 구체적으로 설명합니다.
등기부등본이란? 기본 개념과 구조 이해
등기부등본은 부동산의 소유권, 권리관계, 그리고 담보 대출 현황을 확인할 수 있는 법적 문서입니다.
법원 등기소에서 발급되며 인터넷등기소를 통해 온라인으로도 확인 가능합니다.
이 문서에는 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지 항목이 있습니다.
- 표제부: 부동산의 위치, 면적, 구조 등의 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 사항. 현재 소유자와 소유권 변동 내역 확인 가능
- 을구: 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리 제한 사항 기재
전세 계약 시 특히 주의할 부분은 갑구에서 실제 집주인과 계약하는지 여부, 을구에서 근저당 설정 여부입니다. 근저당이 많이 설정되어 있다면, 전세금 반환이 어려워질 가능성이 큽니다.
등기부등본 확인 시 핵심 체크포인트
등기부등본을 확인할 때 반드시 살펴야 할 핵심 포인트는 다음과 같습니다.
1. 소유자 이름: 계약하는 사람과 일치하는지 확인
2. 소유권 변동 내역: 최근 매매나 소유권 이전이 잦으면 주의
3. 근저당권 설정 여부: 대출금액이 높으면 위험
4. 가압류·가처분: 채권자가 압류해 놓은 경우 전세금 회수 불가능
5. 전세권 설정 여부: 기존 전세권이 있으면 계약 전 재확인 필요
특히, 소유자와 계약 상대방이 다를 경우, 대리권을 증명하는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 계약 전 최신 날짜로 발급받은 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. (보통 계약일 기준 하루 전 발급 권장)
실제 계약 시 등기부등본 활용법
실제 계약에서 등기부등본은 단순히 발급만 해서 확인하는 것으로 끝나지 않습니다. 계약 전, 중, 후 3단계에서 활용해야 안전합니다.
- 계약 전: 인터넷등기소에서 최신본 확인, 대출·근저당 상태 파악
- 계약 중: 계약서에 등기부등본 정보를 정확히 기재
- 계약 후: 전입신고 및 확정일자 받기 전 다시 한 번 등기부등본 확인
또한, 가능하다면 전세보증보험 가입을 권장합니다. 보증보험 가입을 위해서도 등기부등본은 필수 서류로 요구됩니다. 이러한 과정을 거치면 전세 사기 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
전세 계약에서 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 표제부, 갑구, 을구를 꼼꼼히 살펴보고, 소유자 정보와 근저당 여부를 반드시 체크하세요. 계약 전후로 반복적으로 확인하는 습관이 안전한 전세 생활을 보장합니다. 더 안전한 전세 계약을 위해서는 전세보증보험 가입과 전문가 상담도 함께 고려하세요.
